ডেট্রয়েটের গ্র্যান্ড সার্কাস পার্ক এলাকায় সিটি ক্লাব অ্যাপার্টমেন্টস/John T. Greilick, The Detroit News

ডেট্রয়েট, ৭ আগস্ট : শহরটির অর্থনৈতিক পুনরুদ্ধারের ধারা অব্যাহত থাকলেও, ২০২৬ সালে ডেট্রয়েটের কেন্দ্রস্থল (ডাউনটাউন) এলাকার বাণিজ্যিক সম্পত্তির মূল্য উল্লেখযোগ্যভাবে কমেছে। গত এক দশকে প্রায় প্রতি বছরই এ মূল্য বৃদ্ধি পেলেও চলতি বছর সেই ধারায় বড় ধরনের পতন দেখা গেছে। বিশেষজ্ঞদের মতে, উচ্চ সুদের হার, ডাউনটাউনে অফিস স্পেসের চাহিদা কমে যাওয়া এবং কোভিড-১৯ মহামারীর দীর্ঘমেয়াদি প্রভাব মিলিয়েই এ পরিস্থিতির সৃষ্টি হয়েছে।
এপ্রিলের শেষ দিকে প্রকাশিত ওয়েইন কাউন্টির বার্ষিক সম্পত্তি মূল্যায়ন প্রতিবেদন অনুযায়ী, ডেট্রয়েটের ‘সেন্ট্রাল কোর’—যার মধ্যে ফিন্যান্সিয়াল ডিস্ট্রিক্ট, সেন্ট্রাল বিজনেস ডিস্ট্রিক্ট, মিডটাউন ও নিউ সেন্টার অন্তর্ভুক্ত—এলাকার বাণিজ্যিক সম্পত্তির স্টেট ইকুয়ালাইজড ভ্যালু (SEV) বা সরকারি মূল্যায়নভিত্তিক সম্পত্তির মূল্য ২০২৬ সালে ১০ শতাংশ কমেছে।
প্রতিবেদন অনুযায়ী, পুরো ডেট্রয়েট শহরে বাণিজ্যিক সম্পত্তির সরকারি মূল্যায়ন ২০২৫ সালের ৬ দশমিক ৬ বিলিয়ন ডলার থেকে কমে ২০২৬ সালে ৬ দশমিক ২ বিলিয়ন ডলারে নেমে এসেছে।
ওয়েইন কাউন্টির অ্যাসেসমেন্ট অ্যান্ড ইকুয়ালাইজেশন বিভাগের পরিচালক স্কট ভ্যান্ডেমারজেল বলেন, কোভিড-পরবর্তী সময়ে উচ্চ সুদের হার, ঋণের ব্যয় বৃদ্ধি, অফিস স্পেসের চাহিদা হ্রাস এবং নতুন হোটেল কক্ষ ও অ্যাপার্টমেন্ট ইউনিটের সরবরাহ বেড়ে যাওয়াই বাণিজ্যিক সম্পত্তির মূল্য কমার প্রধান কারণ।
ব্লুমফিল্ড হিলসভিত্তিক আর্থিক পরামর্শ ও আইনি সহায়তা প্রদানকারী প্রতিষ্ঠান ক্যালডেরোন অ্যাডভাইজরি গ্রুপ-এর প্রেসিডেন্ট অ্যালেক্স ক্যালডেরোন বলেন, "সবকিছুর মূলেই রয়েছে চাহিদা ও সরবরাহের ভারসাম্য। আমার মনে হয়, বাজার এমন এক পর্যায়ে পৌঁছেছে যেখানে সম্পত্তির মূল্য নিম্নমুখী হতে শুরু করেছে।"
তিনি বলেন, জনসংখ্যা বৃদ্ধি এবং ব্যবসা-বাণিজ্যকে ডেট্রয়েটে ফিরিয়ে আনতে শহরটি দীর্ঘদিন ধরে নানা চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি। এর ফলে বাণিজ্যিক সম্পত্তির অতিরিক্ত সরবরাহ (ওভার-সাপ্লাই) কমানো কঠিন হয়ে পড়েছে। তবে ইতিবাচক দিক হলো, টানা তৃতীয় বছরের মতো শহরটির আনুমানিক জনসংখ্যা বেড়েছে।
ক্যালডেরোনের ভাষায়, "ডেট্রয়েট এমন একটি শহর, যেখানে এখনও সম্পত্তির অতিরিক্ত সরবরাহ রয়েছে। এই পরিস্থিতি বদলাতে বাজারে নতুন কোনো বড় বিনিয়োগ, অর্থনৈতিক গতি বা শক্তিশালী উদ্দীপক প্রয়োজন।"
ওয়েইন স্টেট ইউনিভার্সিটির নগর গবেষণা ও পরিকল্পনা বিভাগের অধ্যাপক জেফ হর্নার বলেন, ডেট্রয়েটের কেন্দ্রস্থলে বসবাসের প্রতি মানুষের আগ্রহ তুলনামূলক কম। এর অন্যতম কারণ হলো, শহরের অধিকাংশ বাসিন্দার আয় ডাউনটাউনের উচ্চ ভাড়া বহন করার মতো পর্যাপ্ত নয়।
হর্নার বলেন, "এর ফলে পর্যাপ্ত সরকারি ভর্তুকি থাকা সত্ত্বেও নতুন আবাসন বা উন্নয়ন প্রকল্প বাস্তবায়ন করা অত্যন্ত কঠিন হয়ে পড়ে। আর মানুষকে শহরের কেন্দ্রে আকৃষ্ট করার মতো পর্যাপ্ত আবাসন গড়ে তোলা না গেলে, তা স্বাভাবিকভাবেই শহরের জনসংখ্যা বৃদ্ধির ওপর নেতিবাচক প্রভাব ফেলবে।"
নতুন বিনিয়োগ, প্রবৃদ্ধি ও উন্নয়ন কর্মকাণ্ডের কারণে গত এক দশক ধরে ডেট্রয়েটের বাণিজ্যিক সম্পত্তির মূল্য ঊর্ধ্বমুখী ছিল। ২০১৫ সাল থেকে শহরের বাণিজ্যিক সম্পত্তির স্টেট ইকুয়ালাইজড ভ্যালু (SEV) বা রাজ্য-নির্ধারিত সমতুল্য মূল্য ১৮৫ শতাংশের বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে। এ মূল্য ২ দশমিক ৩ বিলিয়ন ডলার থেকে বেড়ে ২০২৫ সালে ৬ দশমিক ৬ বিলিয়ন ডলারে পৌঁছায়।
তবে ডেট্রয়েটের ডাউনটাউন এলাকার সম্পত্তির মূল্য কমে যাওয়ার প্রভাবে চলতি বছর পুরো শহরের বাণিজ্যিক সম্পত্তির মূল্য প্রায় ৬ শতাংশ হ্রাস পেয়েছে।
২০১৪ সালের পর প্রায় এক দশক ধরে মূল্যবৃদ্ধির ধারাবাহিকতার পর এ পতন দেখা দিল। এর আগে ২০০৯ সালে ডেট্রয়েটের ভয়াবহ আর্থিক সংকটের সময় টানা প্রায় ছয় বছর বাণিজ্যিক সম্পত্তির মূল্য কমেছিল।
ক্যালডেরোন বলেন, ২০২০-এর দশকের শুরুতে সুদের হার ও নির্মাণ ব্যয় ব্যাপকভাবে বেড়ে যাওয়ার প্রভাব বাণিজ্যিক সম্পত্তির চাহিদা ও মূল্যের ওপর পড়তে কয়েক বছর সময় লাগা স্বাভাবিক। ডেট্রয়েটের ডাউনটাউনে ঠিক এই সময়ে এসে সম্পত্তির মূল্য কমার পেছনে এটিই একটি সম্ভাব্য কারণ হতে পারে।
তিনি বলেন, উচ্চ সুদের হারের চক্রের শুরুর দিকে সম্পত্তির চাহিদা কিছুটা বজায় থাকতে পারে। কারণ, ক্রেতারা ভবিষ্যতে ঋণ পুনঃঅর্থায়নের (রিফাইন্যান্সিং) সুযোগের আশা করেন। তবে সুদের হার দীর্ঘ সময় ধরে উচ্চ পর্যায়ে থাকায় পরিস্থিতি কঠিন হয়ে উঠেছে।
ক্যালডেরোন আরও জানান, বিদ্যুৎ, গ্যাস, পানি, রক্ষণাবেক্ষণ ও সংস্কারসহ বাণিজ্যিক সম্পত্তির মালিকানা-সংক্রান্ত ব্যয়ও উল্লেখযোগ্যভাবে বেড়েছে।
তিনি বলেন, "এর সঙ্গে যদি কোভিড-পরবর্তী সময়ে অফিস স্পেসের চাহিদা কমে যাওয়া এবং হাইব্রিড কর্মপদ্ধতি—যা এখন অনেক প্রতিষ্ঠানে স্থায়ী রূপ নিয়েছে—এর কারণে সৃষ্ট চাহিদার সংকোচন যুক্ত করা হয়, তাহলে সব মিলিয়ে এমন একটি জটিল পরিস্থিতি তৈরি হয়েছে, যা সম্পত্তির মূল্যের ওপর বড় ধরনের প্রভাব ফেলছে।"
Source & Photo: http://detroitnews.com